top of page

Okresowy przegląd techniczny budynku jest wymagany prawem. Przepisy szczegółowo określają, kogo dotyczy ten obowiązek, co należy skontrolować i jak często go wykonywać. Jest to ważne zadanie właścicieli i zarządców budynku, którego nie można lekceważyć. Nie tylko ze względu na kary związane z unikaniem przeglądów, ale przede wszystkim -
z powodu bezpieczeństwa osób przebywających lub korzystających na co dzień z danego obiektu. Z tego artykułu dowiesz się:
 

  • kogo i czego dotyczy przegląd techniczny budynku,

  • jakie rodzaje kontroli i w jakich okresach czasowych należy przeprowadzać,

  • jaki jest koszt przeglądu technicznego budynku,

  • czym jest książka obiektu budowlanego i dlaczego warto ją prowadzić,

  • jakie grożą konsekwencje za niewykonanie obowiązkowego przeglądu.

Przegląd techniczny budynku - podstawowe informacje

Kwestie związane z przeglądem technicznym budynku określone są w ustawie o prawie budowlanym z dnia 7 lipca 1994 roku (przy czym na ten moment obowiązuje treść aktu Dz.U. z dn. 03.08.2020 r., poz. 1333). Przepisy precyzujące wymagania w tym obszarze ujęte są w artykułach 61 i 62. Zawarte są w nich informacje m.in. na temat tego:
 

  • których obiektów dotyczy okresowy przegląd techniczny budynku,

  • jakie są terminy przeprowadzania okresowych przeglądów technicznych,

  • jak prowadzić dokumentację przeglądów,

  • jakie stawia się wymogi dotyczące osób upoważnionych do wykonywania kontroli budynków.
     

Celem przepisów prawa budowlanego jest zapewnienie utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie - także estetycznym - nie zagrażającym bezpieczeństwu osób z nich korzystających oraz użytkowania go według określonych zasad. Ustawodawca ma tu również na myśli użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz stosowanie się do reguł związanych z ochroną środowiska. Narzędziem egzekucyjnym są właśnie okresowe przeglądy budowlane, przeprowadzane przez odpowiednio wykwalifikowane osoby.

Do najważniejszych elementów branych pod uwagę podczas kontroli należą:
poziom bezpieczeństwa pożarowego, konstrukcji obiektu i jego użytkowania oraz czy zapewnione są odpowiednie warunki: higieniczne, w obszarze ochrony środowiska
(w tym np. oszczędność zasobów wody, energii, izolacyjność cieplna budynku), a także zabezpieczenie użytkowników przed nadmiernym hałasem czy drganiami.

​

Przegląd techniczny budynku - czy obowiązkowy?

Przegląd techniczny budynku jest obowiązkowy. Jakich nieruchomości ten obowiązek dotyczy, również określone jest w wymienionej wyżej ustawie o prawie budowlanym. Objęte są nim:
 

  • budynki użyteczności publicznej takie jak: szpitale, i przychodnie, szkoły, biblioteki, urzędy,

  • obiekty sądowe, sakralne i zabytkowe,

  • hotele,

  • obiekty usługowe i handlowe,

  • obiekty przemysłowe, w tym hale produkcyjne,

  • biurowce,

  • wieżowce mieszkalne, bloki, apartamentowce,

  • domy jednorodzinne, szeregowe i wielorodzinne,

  • budynki techniczne i gospodarcze.
     

Przegląd techniczny dotyczy także innych niż budynki obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m². Dla jasności przytoczmy ich definicję.

Jest to “każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty,
sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane
z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”.

Za przestrzeganie terminów przeprowadzania przeglądów technicznych budynków odpowiadają właściciele bądź zarządcy nieruchomości (jeśli precyzuje to umowa podpisana pomiędzy obiema stronami). To również oni odpowiadają za przeprowadzanie bieżących konserwacji.

Terminy przeglądów technicznych

​

Ustawodawca jasno określił, w jakich terminach i jakich okresowych przeglądów należy dokonywać. Są to:
 

  • przegląd wykonywany przynajmniej raz do roku,

  • przegląd wykonywany przynajmniej co pięć lat,

  • przegląd wykonywany przynajmniej dwa razy w roku,
     

Zwrot “przynajmniej” sugeruje, że gdy wystąpią po temu specjalne okoliczności
(np. niekorzystne zdarzenia związane przykładowo z gwałtowną aurą pogodową),
należy kontrole budynków przeprowadzać częściej. Dlatego w ustawie o prawie budowlanym znajduje się również zapis mówiący, że przegląd realizujemy każdorazowo, gdy wydarzą się czynniki zewnętrzne związane z działaniami ludzkimi lub sił natury,
które mogłyby mieć wpływ na stan obiektu. Wymienione wyżej rodzaje przeglądów ujęte są w artykule 62 prawa budowlanego. Nie dotyczą wszystkich obiektów naraz, różnią się również swoim zakresem.

Przeglądy roczne i pięcioletnie obowiązują wszystkie budynki oraz obiekty budowlane (ale różnią się zakresem), natomiast te przeprowadzane dwa razy do roku obowiązują w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych (czyli o powierzchni przekraczającej 2000 m2) i innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

​

Czego dotyczy kontrola w ramach przeglądu technicznego corocznego?

Ustawodawca nakłada na właścicieli lub zarządców budynku przeprowadzanie przynajmniej raz w roku przeglądu technicznego obiektu. Obszar kontroli obejmuje ogólnie rzecz ujmując te elementy, które są bezpośrednio narażone na oddziaływanie warunków atmosferycznych oraz te czynniki, które wiążą się z codzienną, typową eksploatacją danego budynku.

Kontroli podlegają również: stan instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz urządzeń sprzyjających ochronie środowiska. Dokładny zakres wykonywanego raz do roku przeglądu technicznego znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (par. 5 ust. 2). Kontrolą objęte są:
 

  • zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych i wystające elementy ścian takie jak: balkony i loggie, balustrady filary, gzymsy, itp.

  • wszystkie urządzenia, które są przymocowane do ścian obiektu,

  • elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

  • pokrycia dachowe i elementy przymocowane do dachu,

  • instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

  • urządzenia ochrony przeciwpożarowej,

  • instalacja kanalizacyjna odprowadzająca ścieki,

  • przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku,

  • instalacje gazowe i przewody kominowe.


Przegląd instalacji gazowych ma określone dokładne zasady i zakres, a precyzują go dwie normy. Pierwsza to PN-M 34503:1999 Gazociągi i instalacje gazownicze, a druga: PN-34507:2002 Instalacja gazowa – Kontrola okresowa. W jego ramach przeprowadza się przede wszystkim:
 

  • kontrolę drożności przewodów oraz siły ciągu kominowego,

  • sprawdzenie czy nie ma uszkodzeń w przewodach i kanałach,

  • weryfikację sprawności działania wentylacji w pomieszczeniach, w których znajdują się urządzenia grzewcze.
     

Przy okazji każdego przeglądu instalacji gazowej kontroli podlegają również zalecenia, które właściciel otrzymał przy poprzednim. Ustawodawca wskazuje, by przeglądy roczne odbywały się po sezonie zimowym, czyli na wiosnę, natomiast dla obiektów wielkopowierzchniowych, zobligowanych do dwóch kontroli w skali roku: do 31 maja oraz do 30 listopada

Ocena stanu technicznego budynku:

opinia i ekspertyza techniczna

Ocena stanu technicznego budynku występuje w dwóch formach: opinii bądź ekspertyzy technicznej. Opinia techniczna jest to ocena stanu budynku która jest wystawiana na podstawie oględzin i dostępnej dokumentacji projektowej. Natomiast ekspertyza techniczna to ocena stanu domu poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu. Zobacz, co powinna zawierać ekspertyza techniczna oraz gdzie znaleźć rzeczoznawcę budowlanego, który ją wykona.

​

Ocena stanu technicznego budynku

Kiedy należy wykonać opinie, a kiedy ekspertyzę techniczną?

O szczegółowości oceny stanu budynku decyduje konkretna sytuacja. W ocenie stanu technicznego budynku mamy do czynienia z dwoma pojęciami stosowanymi bardzo często wymiennie – ekspertyzą i opinią techniczną.

Opinia techniczna jest zwykle wydawana przez fachowca na podstawie oględzin obiektu budowlanego i po ewentualnym przestudiowaniu dostępnej dokumentacji. Diagnoza w takim opracowaniu jest zwykle stawiana na podstawie doświadczenia eksperta i nie zawsze może być jednoznaczna. Ekspertyza techniczna jest opracowaniem zwykle szerszym, w którym oprócz zaangażowania intuicji i doświadczenia eksperta występują elementy obiektywnych badań materiałów, pomiary ugięć, przemieszczeń konstrukcji i koniecznych obliczeń. Postawiona diagnoza jest w ten sposób uwiarygodniona obiektywnymi badaniami, pomiarami czy obliczeniami, które są sprawdzalne. Oczywiście tak rozumiana ekspertyza jest zwykle droższa od opinii.

​

Kiedy jest nam potrzebna ocena stanu technicznego budynku?

 Jeśli kupujemy dom, warto poprosić fachowca o wydanie opinii o jego stanie technicznym przed podjęciem ostatecznej decyzji. Koszty opinii są o wiele niższe niż ewentualne późniejsze straty dla kupującego w przypadku gdy te ujawninią się później.
Jeśli zamierzamy modernizować już istniejący budynek lub zmieniać sposób użytkowania, musimy zlecić wykonanie opinii lub ekspertyzy, bo jest ona wymagana przez prawo budowlane.
Jeśli w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji – takie jak: spękania ścian, widoczne rysy na stropach, przemieszczenia elementów konstrukcyjnych uniemożliwiające swobodne otwieranie drzwi lub okien – poprośmy o pomoc eksperta, który sprawdzi, czy została naruszona konstrukcja budynku, czy tylko pojawiły się naturalne oznaki zużycia materiału.

Każda taka sytuacja jest indywidualna i ekspert podejmujący się wykonania zlecenia podczas swej pierwszej wizyty “wizji lokalnej” – decyduje o zakresie opracowania, czyli musi odpowiedzieć na pytanie, czy ekspertyza w tym przypadku jest konieczna, czy wystarczy tylko opinia.

Opinia jest to ocena stanu budynku wystawiona na podstawie oględzin i dostępnej dokumentacji projektowej, ekspertyza techniczna jest inaczej nazywana oceną stanu budynku popartą badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu. Szczegółowość i zakres oceny są ściśle związane z celem, jakiemu mają służyć wyniki badań. Ważne jest, aby zlecając wykonanie oceny stanu budynku, powiedzieć, do czego jest ona nam potrzebna.

Prawidłowo wykonana ekspertyza techniczna zawiera:
opis przedmiotu opracowania i celu, jakiemu ma służyć,
opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych domu, ich wymiary i materiały, z jakich są wykonane,
opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu domu,
opis dokonanych odkrywek i badań,
dokumentację rysunkową i fotograficzną badanych elementów,
obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych, a w szczególności: fundamentów, stropów, ścian, nadproży, belek,
wnioski z oględzin i badań obejmujące: ocenę stanu budynku i jego przydatności do dalszego użytkowania lub planowanej przebudowy, ocenę stanu instalacji, opis uszkodzeń powstałych w badanych elementach (rysy, pęknięcia, zawilgocenia i zagrzybienia), ocenę przyczyn powstawania uszkodzeń, zalecenia dotyczące koniecznych napraw, wzmocnień, osuszenia i ocieplenia oraz zalecenia co do sposobu wykonania tych napraw.

Komu zlecić wykonanie opinii, a komu ekspertyzy technicznej? O ile do wykonania opinii technicznej wystarczy doświadczony inżynier lub technik z uprawnieniami budowlanymi, to wykonanie ekspertyzy technicznej, która wymaga bardziej precyzyjnych wniosków, trzeba powierzyć osobie z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań uprawnieniami – rzeczoznawcy budowlanemu.

bottom of page